Metodologia raportu: skąd bierzemy dane i jak oceniamy lokalizację

Aktualizacja 17 października 2026

Decyzja o najmie lokalu wiąże na lata, a jej skutki zależą w dużej mierze od otoczenia, którego nie widać w ogłoszeniu. Ogłoszenie opisuje precyzyjnie sam lokal: metraż, czynsz, witrynę. O okolicy mówi co najwyżej hasłami w rodzaju „świetna lokalizacja” czy „duży ruch”. To deklaracja, a nie pomiar. Nie wynika z niej, czy okolica przyciąga ruch pieszy, czy klient dojedzie i zaparkuje, ilu konkurentów działa w pobliżu ani kto mieszka w sąsiedztwie.

Raport CzyTuWarto konfrontuje te deklaracje z danymi. Dla wskazanego adresu i wybranej branży przeprowadza analizę lokalizacji: zbiera informacje z kilku źródeł, porządkuje je w pięciu częściach i odnosi każdy wynik do stałego punktu odniesienia. Dzięki temu liczba przestaje być gołą wartością: wiadomo, czy jest wysoka, przeciętna czy niska. Cechy wyraźnie korzystne raport oznacza jako atuty, przewagi możliwe do wykorzystania jako szanse, a cechy niekorzystne jako ryzyka.

Raport opiera się na czterech źródłach danych i jednym narzędziu analitycznym:

Mapy Google. Położenie adresu, firmy w okolicy, godziny otwarcia, konkurenci, ich oceny i opinie oraz część informacji o liniach komunikacji, pobierane w chwili sprawdzenia adresu.
OpenStreetMap. Przystanki, linie komunikacji, parkingi, miejsca do zaparkowania przy ulicy i strefy płatnego parkowania.
Główny Urząd Statystyczny. Liczba mieszkańców, ich struktura wieku i zmiana tej liczby według spisów powszechnych, a także dane gmin z Banku Danych Lokalnych.
Eurostat. Udział pracujących wśród mieszkańców według spisu 2021.
AI i wyszukiwanie w sieci. Streszczenie opinii o najsilniejszym konkurencie w okolicy i identyfikacja kanałów, w których jest obecny.

Większość wartości można zweryfikować samodzielnie: online, u źródła danych albo na miejscu, podczas oględzin okolicy. Przy każdej części raportu podajemy, jak to zrobić, a przy wybranych kartach także, na co zwrócić uwagę przy odczycie wyniku.

Zasady, którymi się kierujemy

Raport ma wspierać decyzję o dużych konsekwencjach finansowych, dlatego jego metoda opiera się na pięciu kluczowych zasadach:

Jednakowe reguły dla każdego adresu. Każdy adres w danej branży analizujemy według tej samej procedury, bez ręcznych korekt. Wyniki różnych lokalizacji można więc ze sobą rzetelnie porównać.
Punkt odniesienia zamiast doraźnej oceny. O oznaczeniu cechy decyduje położenie wyniku względem stałego punktu odniesienia: porównywalnych adresów, godzin pracy konkurentów, gminy albo całego kraju. Dzięki temu oznaczenie wynika z porównania, a nie z subiektywnej oceny pojedynczego adresu.
Obiektywny obraz okolicy. Raport przedstawia zarówno mocne, jak i słabe strony lokalizacji. Pełny obraz pozwala uniknąć niespodzianek po podpisaniu umowy i w pełni wykorzystać potencjał miejsca. Rozpoznane ryzyka można uwzględnić w negocjacjach warunków najmu albo w strategii docierania do klientów.
Jawność źródeł i dat. Dla każdej części raportu wskazujemy źródło danych i ich aktualność, a wartości szacunkowe wyraźnie oznaczamy. Każdą wartość można więc odnieść do źródła i ocenić, na ile jest aktualna.
Jasno wskazane granice metody. Przy kartach wskazujemy, na co zwrócić uwagę przy odczycie wyniku, a osobny rozdział wymienia to, czego raport nie obejmuje. Wiadomo więc, które kwestie wymagają sprawdzenia na miejscu albo w rozmowie z wynajmującym.

Jak powstaje raport

Raport powstaje automatycznie, w ciągu kilkunastu sekund. Procedura jest jednakowa dla każdego adresu i obejmuje cztery etapy:

Lokalizacja. Adres z numerem budynku zostaje przeliczony na współrzędne geograficzne punktu, od którego mierzymy wszystkie odległości.
Pozyskanie danych. Dane zbieramy w dwóch kołach wokół tego punktu. Koło o promieniu 500 m, odpowiadającym około 8 minutom marszu, obejmuje ruch i dojazd: to, co klient mija po drodze, i to, czym dociera do lokalu. Koło o promieniu 800 m, odpowiadającym około 13 minutom marszu, obejmuje najbliższy rynek: konkurencję, lidera i mieszkańców, wśród których jest znaczna część potencjalnych klientów.
Interpretacja. Każdą kartę oceniamy według stałych reguł, jednakowych dla wszystkich adresów w branży. Wynik karty otrzymuje jedno z trzech oznaczeń albo pozostaje bez oznaczenia:
- Atut. Cecha korzystna już dziś, która działa na rzecz lokalu bez dodatkowych starań. Przykład: przystanek kilka minut pieszo od lokalu, obsługiwany przez wiele linii.
- Szansa. Przewaga, którą można wykorzystać odpowiednią decyzją. Przykład: okolica ożywa wcześniej, niż otwierają się konkurenci, więc wcześniejsze godziny pracy pozwalają przyjmować klientów, zanim konkurencja zacznie działać.
- Ryzyko. Cecha niekorzystna, którą warto uwzględnić w decyzji, w negocjacjach warunków najmu albo w strategii docierania do klientów. Przykład: najbliższe miejsce do zaparkowania znajduje się daleko od lokalu.
- Bez oznaczenia. Wynik przeciętny albo karta o charakterze opisowym. Takiemu wynikowi nie przypisujemy znaczenia, którego nie ma. Przykład: godziny aktywności okolicy zbieżne z godzinami pracy konkurentów.
Synteza. Ruch, Dojazd, Konkurencja i Mieszkańcy otrzymują oceny w skali od 0 do 10, z których powstaje Wskaźnik CTW, opisany niżej.

Co sprawdza raport

Raport składa się ze wstępu ze Wskaźnikiem CTW oraz pięciu części: Ruch w okolicy, Dojazd do lokalu, Konkurencja, Lider oraz Mieszkańcy w najbliższej okolicy. Każda część zawiera liczniki, czyli podstawowe wartości liczbowe, karty z ich interpretacją oraz, zależnie od tematu, mapy, tabele i wykresy, które pokazują rozmieszczenie i skalę opisywanych zjawisk. Opisujemy je w kolejności, w jakiej występują w raporcie.

Wskaźnik CTW, czyli łączna ocena adresu

Wskaźnik CTW jest średnią ocen czterech obszarów, które opisują okolicę: Ruchu, Dojazdu, Konkurencji i Mieszkańców. Każdy obszar otrzymuje ocenę w skali od 0 do 10, wynikającą z jego kart według stałych reguł. Wartość wskaźnika przekłada się na nazwę stopnia:

Bardzo dobra lokalizacja: od 7,0
Dobra lokalizacja: od 6,0
Dostateczna lokalizacja: od 5,0
Słaba lokalizacja: poniżej 5,0

Lider nie wpływa na wskaźnik, ponieważ opisuje pojedynczą firmę, a nie cechę okolicy. Obok wskaźnika raport podaje liczbę wykrytych szans, atutów i ryzyk, co ułatwia porównanie kilku adresów.

Jak to zweryfikować. Każdą ocenę cząstkową można zestawić z licznikami i kartami części, której dotyczy.
Na co zwrócić uwagę. Wskaźnik dotyczy pary adres i branża: dla innej branży ta sama okolica może wypaść inaczej, ponieważ raport uwzględnia wówczas innych konkurentów.

Ruch w okolicy

Pierwsza część raportu pozwala ocenić, czy okolica sprzyja temu, by lokal był regularnie mijany, kto w niej bywa i w jakich godzinach jest aktywna. Uwzględnia firmy w promieniu 500 m z trzech kategorii: handel, usługi i gastronomia, pobierane z Map Google w chwili sprawdzenia adresu.

Mapa najbliższego otoczenia pokazuje do 20 najbliższych lokali w promieniu 100 m oraz wyróżnia miejsca „Często odwiedzane”: sklepy spożywcze, piekarnie i cukiernie, apteki, kawiarnie i restauracje, szkoły i przedszkola. Badania dostępności miejskiej zaliczają je do celów codziennych wizyt, dlatego tworzą ruch stały, a nie okazjonalny.

Widoczność lokalu

Nie istnieje ogólnodostępny pomiar ruchu pieszego dla dowolnego adresu w Polsce. Dlatego raport posługuje się wskaźnikiem pośrednim: liczbą firm działających w promieniu 500 m. Sklepy, punkty usługowe i lokale gastronomiczne przyciągają ludzi, a ci, zmierzając do nich, mijają sąsiednie witryny. Im gęstsza sieć takich miejsc, tym bardziej prawdopodobne, że lokal będzie regularnie widziany przez przechodniów.

Interpretacja. Wynik adresu zestawiamy z wynikami porównywalnych lokalizacji. Wartość wyraźnie wysoka oznacza atut, wyraźnie niska ryzyko.
Źródło i aktualność. Mapy Google, dane pobierane w chwili sprawdzenia adresu.
Jak to zweryfikować. W Mapach Google, w promieniu kilku minut spacerem od adresu, można odnaleźć punkty handlowe, usługowe i gastronomiczne, które uwzględnia raport. Na miejscu warto obejść okolicę i zwrócić uwagę na witryny oraz miejsca, które przyciągają przechodniów.
Na co zwrócić uwagę. Wskaźnik opisuje okolicę, a nie usytuowanie samego lokalu, więc nie odróżnia witryny przy głównej ulicy od wejścia w podwórzu czy na piętrze. To warto ocenić podczas oględzin.

Kto tu bywa

Ten sam ruch może tworzyć dwa różne rynki. W okolicy, w której na mieszkańca przypada wiele firm, zwykle przeważają przyjezdni: pracownicy biur, klienci sklepów, osoby załatwiające sprawy. Tam, gdzie firm jest niewiele w stosunku do liczby mieszkańców, klientami będą przede wszystkim sąsiedzi. Karta podaje liczbę firm z promienia 500 m przypadającą na tysiąc mieszkańców z promienia 800 m.

Interpretacja. Karta ma charakter opisowy i nie otrzymuje oznaczenia. Oba typy okolicy mogą sprzyjać działalności, lecz wymagają innego sposobu pozyskiwania klientów.
Źródło i aktualność. Firmy z Map Google, pobierane w chwili sprawdzenia adresu. Mieszkańcy ze spisu powszechnego 2021.
Jak to zweryfikować. W Mapach Google widać, czy przeważa zabudowa mieszkaniowa, czy biura, galerie handlowe i ulice usługowe. Na miejscu warto sprawdzić, kto porusza się ulicą w ciągu dnia: pracownicy biur i klienci sklepów czy mieszkańcy.

Aktywność w tygodniu i Aktywność w soboty

Dla firmy liczy się nie tylko to, ilu ludzi bywa w okolicy, lecz także to, kiedy w niej są. Godziny otwarcia pobliskich firm są pośrednią miarą tej obecności: okolica, w której większość firm już działa, przyciąga ludzi. Karty pokazują, jaka część najbliższych firm jest otwarta o kolejnych godzinach dnia, osobno w dni powszednie i w soboty, i zestawiają ten rytm z godzinami pracy konkurentów. Jeśli okolica ożywa wcześniej albo pozostaje aktywna dłużej niż konkurencja, pojawia się możliwość przyjmowania klientów wtedy, gdy konkurenci są zamknięci. Wykres „Rozkład otwarcia firm w najbliższej okolicy” przedstawia ten rytm godzina po godzinie.

Interpretacja. Okolicę, która ożywa przed otwarciem konkurentów albo pozostaje aktywna po ich zamknięciu, oznaczamy jako szansę. Rytm zbieżny z godzinami konkurencji pozostaje bez oznaczenia.
Źródło i aktualność. Godziny otwarcia z wizytówek w Mapach Google, pobierane w chwili sprawdzenia adresu. Uwzględniamy wyłącznie firmy, które je podają.
Jak to zweryfikować. Godziny otwarcia kilku sąsiednich sklepów i kawiarni można sprawdzić w Mapach Google. Na miejscu warto odwiedzić okolicę o porach, w których lokal miałby przyjmować klientów, na przykład w sobotę rano i w dzień powszedni wieczorem.

Dojazd do lokalu

Druga część ocenia dostępność lokalu: jak daleko klient ma do przystanku i do miejsca, w którym zaparkuje, oraz czy zapłaci za postój. Dotyczy obszaru w promieniu 500 m. Dane o przystankach, parkingach i strefach płatnego parkowania pochodzą z OpenStreetMap, otwartej bazy danych przestrzennych. Informacje o liniach komunikacji łączą dane OpenStreetMap z danymi Map Google. Odległości podajemy jako szacowaną drogę pieszą: odległość w linii prostej pomnożoną przez współczynnik uwzględniający układ ulic. Mapa dojazdu pokazuje wszystkie przystanki w promieniu 500 m, wyznaczone parkingi (przy dużej ich liczbie najbliższe z nich) oraz najbliższe miejsce do zaparkowania przy ulicy.

Dojazd komunikacją

Dostępność komunikacyjna ma dwa wymiary: ile linii obsługuje okolicę i jak daleko jest do najbliższego przystanku. Karta liczy linie autobusowe, tramwajowe i kolejowe zatrzymujące się w promieniu 500 m, każdą tylko raz i z pominięciem połączeń dalekobieżnych, a następnie szacuje drogę pieszą do najbliższego przystanku. Przystanki po obu stronach ulicy traktujemy jako jeden.

Interpretacja. Wiele linii i przystanek w pobliżu oznaczają atut, brak przystanku w zasięgu ryzyko.
Źródło i aktualność. OpenStreetMap i Mapy Google; datę wyciągu OpenStreetMap podajemy w zestawieniu źródeł.
Jak to zweryfikować. Na stronie openstreetmap.org warstwa transportu publicznego pokazuje przystanki i przebieg linii wokół adresu. Częstotliwość kursów podaje rozkład jazdy przewoźnika. Na miejscu można przejść drogę od lokalu do najbliższego przystanku.

Parkowanie

Dla klientów dojeżdżających samochodem barierą bywa nie sama droga, lecz znalezienie miejsca do zaparkowania i koszt postoju. Raport nie mierzy tej trudności bezpośrednio, lecz opisuje jej składniki. Karta podaje szacowaną drogę pieszą do najbliższego miejsca do zaparkowania, na parkingu albo przy ulicy, liczbę wyznaczonych parkingów w promieniu 500 m oraz informację, czy adres leży w strefie płatnego parkowania.

Interpretacja. Miejsce do zaparkowania w pobliżu i bez opłaty oznacza atut, duża odległość do najbliższego miejsca ryzyko.
Źródło i aktualność. OpenStreetMap; datę wyciągu podajemy w zestawieniu źródeł.
Jak to zweryfikować. Mapę strefy płatnego parkowania publikuje zarząd dróg albo urząd miasta. Parkingi są widoczne na openstreetmap.org i w Mapach Google. Poziom obłożenia można sprawdzić na miejscu, o porach, w których przyjeżdżaliby klienci.
Na co zwrócić uwagę. Miejsca przy ulicy i strefy płatnego parkowania są w OpenStreetMap uzupełnione nierówno, więc w niektórych miastach odległość do najbliższego miejsca może być zawyżona. Warto ją sprawdzić na miejscu.

Konkurencja

Trzecia część pokazuje, z kim nowa firma będzie rywalizować o klientów: gdzie działają konkurenci i jak silną mają pozycję. Dotyczy obszaru w promieniu 800 m. Konkurentów, ich oceny i liczby opinii pobieramy z Map Google w chwili sprawdzenia adresu. Liczniki podają liczbę konkurentów, szacowaną drogę pieszą do najbliższego z nich, ich średnią ocenę w skali od 1 do 5 oraz medianę liczby opinii.

O tym, kto jest konkurentem, decyduje wybrana branża: raport uwzględnia firmy świadczące tę samą usługę tej samej grupie klientów. Licznik „konkurenci” obejmuje wyłącznie firmy oznaczone jako działające, natomiast pozostałe liczniki, karty, mapa i tabela uwzględniają także firmy czasowo zamknięte i bez określonego statusu, dlatego mogą obejmować więcej firm niż ten licznik.

Mapa pokazuje rozmieszczenie konkurentów i lidera w promieniu 800 m. Tabela zestawia dla każdej firmy ocenę, liczbę opinii, szacowaną drogę pieszą, adres oraz link do wizytówki w Mapach Google. Oś odległości porządkuje konkurentów według odległości w linii prostej, zgodnie z mapą, i pozwala ocenić, ilu z nich działa w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu, a ilu na obrzeżach okolicy.

Skupisko firm

Bliskość konkurentów ma dwojakie skutki. Skupisko podobnych firm przyciąga klientów, którzy wiedzą, że w danym miejscu znajdą usługę, a zarazem oznacza bezpośrednią rywalizację o tych samych ludzi. Karta ustala, czy lokal leży w skupisku konkurentów i jak daleko do niego. Skupisko definiujemy jako co najmniej trzy firmy z branży, z których każda znajduje się najwyżej około 200 m drogi pieszej od innej.

Interpretacja. Karta ma charakter opisowy i nie otrzymuje oznaczenia, ponieważ skutek bliskości konkurencji zależy od strategii firmy. Lokal w skupisku wymaga wyraźnego wyróżnienia się na tle sąsiadów, a lokal z dala od niego samodzielnego przyciągania klientów.
Źródło i aktualność. Mapy Google, dane pobierane w chwili sprawdzenia adresu.
Jak to zweryfikować. Mapa konkurentów w raporcie pokazuje, gdzie firmy się grupują. Podobny obraz daje wyszukanie nazwy branży w Mapach Google w okolicy adresu. Na miejscu skupisko widać po szyldach przy sąsiednich ulicach.

Widoczność w Google

Opinie w Google należą do pierwszych informacji, jakie klient widzi, szukając usługi w okolicy. Nowa firma zaczyna bez opinii, dlatego karta szacuje, ile miesięcy zajmie jej zebranie tylu opinii, ile ma typowy konkurent. Typowego konkurenta wyznacza mediana liczby opinii, czyli wartość środkowa: połowa konkurentów ma więcej opinii, połowa mniej. W odróżnieniu od średniej mediana nie ulega zniekształceniu przez pojedyncze firmy o wyjątkowo dużej liczbie opinii. Szacunek zakłada tempo 4 nowych opinii miesięcznie; przy tempie dwukrotnie wyższym czas skraca się o połowę.

Interpretacja. Jeśli dorównanie konkurentom jest możliwe w krótkim czasie, karta oznacza szansę. Jeśli wymaga bardzo długiego czasu, oznacza ryzyko.
Źródło i aktualność. Mapy Google, dane pobierane w chwili sprawdzenia adresu.
Jak to zweryfikować. Tabela konkurentów zawiera link do wizytówki Google każdej firmy. Tam można porównać ocenę i liczbę opinii z wartościami w raporcie.

Dotyczy całej części

Na co zwrócić uwagę. Raport nie widzi konkurentów bez wizytówki w Mapach Google, na przykład osób przyjmujących klientów w domu, więc rzeczywista konkurencja może być większa. Brak wizytówki jest jednak także sygnałem: takie firmy trudniej znaleźć klientom, którzy szukają usług w Mapach Google.

Lider

Czwarta część przedstawia najsilniejszego konkurenta w okolicy: jego pozycję, obecność w internecie oraz to, za co cenią go i za co krytykują klienci. Lider stanowi punkt odniesienia, z którym klienci prawdopodobnie porównają nową firmę. Ponieważ opisuje pojedynczą firmę, a nie cechę okolicy, ta część nie otrzymuje oceny.

Wybór lidera. Liderem jest konkurent o najkorzystniejszym połączeniu oceny i liczby opinii w Google. Kolejne opinie podnoszą wynik coraz słabiej, więc skala działalności się liczy, ale nie przesłania jakości. Lider nie musi zatem mieć ani najwyższej oceny, ani największej liczby opinii: duża firma o słabszej ocenie może ustąpić nieco mniejszej, lecz wyżej ocenianej. Bierzemy pod uwagę wyłącznie firmy, co do których mamy potwierdzenie, że obsługują tych samych klientów. Jeśli w promieniu takiej firmy nie ma, raport stwierdza to wprost. Może to oznaczać, że żadna firma nie zdobyła jeszcze w okolicy wyraźnej pozycji.

Liczniki podają ocenę lidera, liczbę jego opinii i szacowaną drogę pieszą do niego, a wykres „Pozycja lidera wśród konkurentów” umieszcza go na tle pozostałych firm.

Udział w opiniach

Karta pokazuje, jaki odsetek wszystkich opinii Google firm z branży w promieniu 800 m przypada na lidera.

Interpretacja. Karta ma charakter opisowy i nie otrzymuje oznaczenia. Wysoki udział oznacza, że uwaga klientów skupia się na jednej firmie, niski, że rozkłada się na wiele firm. Przy wysokim udziale nowa firma konkuruje przede wszystkim z liderem, przy niskim z wieloma firmami o podobnej pozycji.
Źródło i aktualność. Mapy Google, dane pobierane w chwili sprawdzenia adresu.
Jak to zweryfikować. Liczby opinii lidera i pozostałych firm podaje tabela konkurentów.

Obecność online

Karta wskazuje kanały, w których odnaleźliśmy lidera: Mapy Google, Booksy, Instagram, Facebook, TikTok i stronę internetową. Kanały ustalamy na podstawie wyszukiwania w sieci i strony internetowej lidera.

Interpretacja. Karta ma charakter opisowy i nie otrzymuje oznaczenia. Wskazuje kanały, w których klienci mogą trafić na lidera, a więc te, w których warto być obecnym, by z nim konkurować.
Jak to zweryfikować. Wystarczy wyszukać nazwę lidera w Booksy, w mediach społecznościowych i w wyszukiwarce.
Na co zwrócić uwagę. Szary znak przy kanale oznacza, że lidera tam nie odnaleźliśmy, a nie, że na pewno go tam nie ma. Może to jednak świadczyć o jego słabej widoczności w tym kanale, czyli o luce, którą nowa firma może wykorzystać.

Doceniany za i Krytykowany za

Karty streszczają, co klienci chwalą, a co krytykują w opiniach o liderze. Podstawą jest do pięciu opinii, które Google uznaje za najtrafniejsze, czyli tych, które klient widzi na wizytówce jako pierwsze. Analizujemy więc to, co realnie kształtuje jego wybór. Streszczenie przygotowuje algorytm AI.

Interpretacja. Karty mają charakter opisowy i nie otrzymują oznaczenia. Pokazują, czym lider zyskuje uznanie klientów i w czym ich zawodzi, a więc gdzie nowa firma może się wyróżnić.
Jak to zweryfikować. Na wizytówce lidera w Mapach Google, przy sortowaniu opinii według trafności, można przeczytać te same opinie. Streszczenie powinno oddawać motywy, które się w nich powtarzają.

Mieszkańcy w najbliższej okolicy

Ostatnia część opisuje rynek lokalny: ilu ludzi mieszka w promieniu 800 m od lokalu, w jakim są wieku i czy ich liczba rośnie, czy maleje. Dane pochodzą z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021 (stan na 31 marca 2021), przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny. To najnowszy spis powszechny, a jego szczegółowość pozwala opisać okolicę adresu, a nie całe miasto.

Licznik „pracujących w okolicy” to szacunek liczby mieszkańców okolicy, którzy pracują, a nie liczby miejsc pracy: powstaje przez przemnożenie liczby mieszkańców przez udział pracujących według spisu 2021, publikowany przez Eurostat.

Mapa mieszkańców pokazuje kolorem, w których częściach okolicy mieszka najwięcej osób; ten obraz interpretuje karta „Rozkład przestrzenny”.

Struktura wieku

Wiek mieszkańców wpływa na to, jakich usług poszukuje okolica. Karta pokazuje udział trzech grup wieku (do 14 lat, od 15 do 64 lat oraz 65 lat i więcej) wśród mieszkańców okolicy, na tle tych samych udziałów w całej Polsce. Wykres „Struktura wieku i płci” uzupełnia ten obraz o podział na kobiety i mężczyzn.

Interpretacja. Karta ma charakter opisowy i nie otrzymuje oznaczenia. Wskazuje, czy okolica jest młodsza, czy starsza od średniej krajowej, co pomaga dopasować ofertę, godziny pracy i sposób komunikacji do osób mieszkających najbliżej.

Rozkład przestrzenny

Ta sama liczba mieszkańców może oznaczać różną bliskość klientów, a prawdopodobieństwo regularnych wizyt maleje wraz z odległością od lokalu. Karta ustala, jaka część mieszkańców okolicy żyje w promieniu 400 m, czyli w połowie promienia całej okolicy. Przy równomiernym rozmieszczeniu byłaby to jedna czwarta, ponieważ koło o połowie promienia zajmuje czwartą część powierzchni całego koła. Wynik wyraźnie przekraczający jedną czwartą oznacza, że rynek koncentruje się tuż przy lokalu.

Interpretacja. Udział wyraźnie wyższy niż w przypadku porównywalnych adresów oznacza atut.

Zmiana ludności

Kierunek zmian liczby mieszkańców ma znaczenie przy umowie zawieranej na lata: przybywanie mieszkańców poszerza rynek, ich ubywanie go zawęża. Karta pokazuje, czy mieszkańców okolicy przybyło, czy ubyło między spisami 2011 i 2021, na tle zmiany w całej gminie.

Interpretacja. Wyraźny wzrost liczby mieszkańców oznacza atut, wyraźny spadek ryzyko. Niewielka zmiana pozostaje bez oznaczenia.
Źródło i aktualność. GUS: spisy powszechne 2011 i 2021 oraz Bank Danych Lokalnych dla gmin.
Na co zwrócić uwagę. Spis 2011 jest mniej szczegółowy, dlatego zmianę szacujemy i podajemy w procentach, a nie w liczbie osób.

Dotyczy całej części

Jak to zweryfikować. Portal Geostatystyczny GUS prezentuje wyniki spisu 2021 na mapie. Liczbę mieszkańców gminy w kolejnych latach podaje Bank Danych Lokalnych GUS. Nowe osiedla i budowy można dostrzec w Mapach Google, na przykład w widoku satelitarnym, albo sprawdzić na miejscu.
Na co zwrócić uwagę. Spis nie obejmuje zmian po marcu 2021, na przykład zasiedlenia nowych osiedli, które można jednak sprawdzić samodzielnie, jak opisano wyżej.

Skąd pochodzą dane

Raport korzysta ze źródeł publicznych oraz z Map Google, w których firmy wyszukują sami klienci. AI analizuje wyłącznie publicznie dostępne opinie i strony internetowe. Dzięki temu większość wartości można sprawdzić u źródła.

Źródło	Zakres danych	Aktualność
Mapy Google	Położenie adresu, firmy w okolicy, godziny otwarcia, konkurenci, ich oceny i opinie, część informacji o liniach komunikacji	Chwila sprawdzenia adresu
OpenStreetMap	Przystanki, linie komunikacji, parkingi, miejsca do zaparkowania przy ulicy, strefy płatnego parkowania	Wyciąg z 17 września 2026
Główny Urząd Statystyczny	Mieszkańcy, struktura wieku i zmiana liczby mieszkańców (spisy 2011 i 2021, siatki 125 m i 1 km), dane gmin z Banku Danych Lokalnych	Spis 2021, stan na 31 marca 2021; spis 2011 jako punkt porównania
Eurostat	Udział pracujących wśród mieszkańców	Spis 2021
AI i wyszukiwanie w sieci	Streszczenie opinii o liderze, kanały w „Obecności online”	Chwila sprawdzenia adresu

Jak aktualne są dane

Każde źródło ma własną aktualność, podaną w zestawieniu powyżej. Raport utrwala stan danych z dnia sprawdzenia adresu, a data raportu widnieje na jego początku. Ponowne otwarcie po miesiącu pokazuje więc okolicę z dnia sprawdzenia, a nie z dnia otwarcia.

Czego raport nie sprawdza

Raport analizuje otoczenie adresu, a nie sam lokal ani warunki najmu. Poza jego zakresem pozostają:

Lokal i umowa najmu. Metraż, czynsz, stan techniczny i warunki umowy to cechy konkretnej oferty, a nie okolicy, i nie ma ich w publicznych źródłach danych. Wymagają sprawdzenia w ogłoszeniu, podczas oględzin i w rozmowie z wynajmującym. Jak to zrobić, opisujemy w artykułach Jak sprawdzić lokal pod salon przed podpisaniem umowy najmu oraz Czego nie wyczytasz z ogłoszenia lokalu pod salon.
Liczba przechodniów. Ogólnodostępnych pomiarów ruchu pieszego dla dowolnego adresu w Polsce nie ma, dlatego raport opisuje ruch wskaźnikami pośrednimi: firmami w okolicy, ich godzinami otwarcia i liczbą mieszkańców.
Zamożność mieszkańców. Publicznie dostępne dane o dochodach dotyczą całych gmin, więc wszystkie adresy w jednym mieście otrzymałyby ten sam wynik. Taki wskaźnik nie pomagałby w wyborze lokalu.
Ceny i oferta konkurentów. Firmy publikują cenniki w różnych miejscach i w różnej formie albo wcale, a opublikowane często nie są aktualizowane, więc nie da się ich rzetelnie porównać dla każdego adresu.
Firmy spoza Map Google. Raport opiera się na Mapach Google, w których klienci wyszukują firmy, dlatego firmy bez wizytówki nie są uwzględniane.
Prognoza przychodów. Wynik finansowy zależy także od oferty, cen, marketingu i jakości obsługi, których raport nie zna, dlatego raport nie przewiduje przychodów.